不動産登記申請手続の流れ
イントロダクション
- 不動産登記申請手続の概要
不動産登記申請手続の基本的な流れに関する説明
必要書類の準備から登記の完了について- 登記完了証・登記識別情報
登記完了後に法務局から発行される書類に関する説明
- 権利証が提出できない場合の代替手続
権利証を提出できない場合の手続の説明
事前通知手続と司法書士による本人確認手続について
登記申請のご依頼・ご相談
不動産に関する権利登記のご依頼・ご相談につきましては、当コンテンツの登記申請のご依頼・ご相談をご覧下さい。
不動産登記申請手続の概要
不動産登記の申請手続については、不動産登記法その他の諸法令により詳細に定められています。
当ページでは、不動産会社の仲介による土地売買の事例をもとに、登記申請（所有権移転登記申請）の基本的な流れを説明いたします。
1. 登記必要書類の準備
土地の売主・買主双方が、売買代金決済日までに必要書類を準備して、決済場所に持参します。
決済場所には、不動産会社の担当者のほかに司法書士がいます。契約内容の確認後、司法書士が登記必要書類を調査し、問題がないことを確認してから売買契約書や登記委任状への署名・捺印、代金決済を行います。
売主が必要書類の「権利証（登記済証・登記識別情報）」を準備できない場合であっても、代替手続により登記申請が可能です。詳細については、当ページ権利証が提出できない場合の代替手続をご覧ください。
2. 所有権移転登記の申請
登記申請は、対象となる不動産の所在地を管轄する法務局に対し登記申請書その他の必要書類を提出し、登録免許税を納付することにより行います。
決済後、売主と買主から委任を受けた司法書士が、上記手続を代理します。
3. 申請内容の審査
登記申請の受付後、登記官により申請内容が審査されます。申請内容に問題がなければ、申請内容に基づいて登記が実行されます。
申請内容に軽微な欠陥がある場合には、登記官が定める期間内（原則1日以内）に法務局に出頭し、補正手続を行います。
重大な欠陥があって補正できない場合は、登記申請が却下されます。
代金決済しても名義が変わらないのでは、契約当事者にとって大変な損害です。リスクヘッジのため、司法書士の活用が一般化しています。
4. 登記完了
登記完了後、法務局から発行される書面を司法書士が受領して、売主・買主双方に受け渡すことで手続完了です。
以降は土地売買の事例に限らずに説明いたします。
登記完了証・登記識別情報
登記が完了すると、下記の書面が発行されます。
新たな権利取得者がいなければ、登記識別情報通知書は発行されません。例えば、抵当権抹消登記が完了しても新たな権利取得者がいないために、登記識別情報通知書は発行されません。
登記完了証
登記完了証には、登記申請日・登記完了日・対象となった不動産の表示などが記載されています。
登記完了証は、登記申請手続が完了したことを通知するだけのものです。オンライン登記申請手続の導入前に発行されていた「登記済証」とは全く異なるものです。混同しないようにご注意ください。
登記識別情報通知書（権利証）
登記識別情報通知書は、不動産ごとに1通発行されます。
登記識別情報通知書の表面には目隠しシールが貼付されており、その下には登記識別情報が記載されています。次回の登記の申請の際に、本人確認情報として法務局に提供する大変重要な書面です。大切に保管してください。
登記識別情報は、金融機関などが発行するキャッシュカードの暗証番号と同様、他人に知られると非常に危険です。通知書の目隠しシールは再貼付できないため、シールを剥がさずに保管することを強くお勧めします。
登記識別情報の管理に不安がある場合には、登記識別情報の非通知希望をすることができます。しかし、次回以降の登記申請の際に登記識別情報を法務局に提供できず、代替手続をする必要があるのがデメリットです。
権利証が提出できない場合の代替手続
原則として、登記申請の際に「権利証（登記済証・登記識別情報）」が必要となります。紛失・非通知希望などの事情により準備できないときは、下記3つのうち、いずれかの手続をしなければなりません。
- 事前通知手続
- 代理人司法書士による本人確認手続
- 公証人による認証手続（説明省略）
事前通知手続
上記1の事前通知手続は、申請時点の登記名義人に対し法務局から本人確認通知書を発送し、一定期間内に所定の確認書を提出する手続です。
事前通知手続には、以下のようなデメリットがあります。
- 申請時点の登記名義人本人でなければ通知書を受け取れないこと
- 確認書を提出しないと登記申請が却下されること
代理人司法書士による本人確認手続
事前通知手続のデメリットは、上記2の代理人司法書士による本人確認手続により回避できます。申請代理人となる司法書士作成の「本人確認情報」を権利証の代わりにすることができます。
不動産会社や金融機関が取引に関わる場合は、不確定要素のある事前通知手続を選択せず、司法書士による本人確認手続をすることになります。
デメリットは、司法書士の責任と負担が高まる分、報酬に反映されます。
余計な出費を増やさないためにも、権利証は大切に保管しましょう。
