住宅ローン控除制度の活用

イントロダクション

住宅ローン控除制度の概要

住宅を新築等した場合に利用できる住宅ローン控除に関する説明
最高400万円が節税できる点について

住宅ローン控除制度の内容

住宅ローン控除制度の具体的な内容に関する説明
住宅ローン控除の適用要件・所得税からの住宅ローン控除・住民税からの住宅ローン控除について

住宅ローン控除制度の利用例

事例をもとに住宅ローン控除の利用例を解説
所得税の計算・住民税の計算について

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住宅ローン控除制度の概要

住宅ローン控除制度(住宅借入金等特別控除)とは、住宅ローンを利用してマイホームを新築・取得等した場合に、住宅ローンの年末残高を基準とする一定額を、居住開始年以降の所得税・住民税から控除できる制度です。

住宅ローンを利用してマイホームをリフォーム(増改築等)した場合にも本特例の適用対象となりますが、当ページでは説明を省略します。

最高で400万円節税できます

住宅ローン控除制度を利用することによって、10年間(拡充措置が適用される場合は13年間)にわたって各年あたり最高40万円、総額最高400万円を節税することができます。

拡充措置

消費税等の税率10%が適用される住宅の取得等をして、令和1年10月1日から令和2年12月31日までの間に居住の用に供した場合、本控除期間が3年延長されます。この延長措置により、消費税増税相当額(2%)が還元されることになります。

住宅ローン控除制度の内容

住宅ローン控除制度の適用要件

住宅ローン控除制度の適用要件は、次のとおりです。

  • 新築または取得の日から6か月以内に住宅ローンの債務者が居住し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること
    • 災害または居住者死亡により居住不可能となった年の場合は、事実発生日まで引き続いて住んでいること
  • 適用年の合計所得金額が3,000万円以下であること
  • 新築または取得した住宅の床面積が50m2以上で、その50%以上の部分が自己居住用であること
  • 返済期間10年以上の住宅ローンがあること
  • 居住年・前後2年の5年間に、次の特例の適用を受けていないこと
    • 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
    • 居住用財産の譲渡所得の特別控除
    • 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
    • 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
    • 既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例
    • 認定事業用地適正化計画の事業用地の区域内にある土地等の交換等の場合の譲渡所得の課税の特例
  • 次の特例の適用を受けないこと
    • 認定長期優良住宅の新築等をした場合の所得税額の特別控除

新築分譲住宅(新築後未使用の住宅)・中古住宅(新築後使用した住宅)の取得について、次に該当する場合は、本特例を利用できません。

  • 同一生計の親族など特殊な関係のある者から取得した場合
  • 贈与により取得した場合

居宅を2つ以上所有する場合、本特例の対象となる住宅は、主となる居宅の1つに限られます。

中古住宅取得の場合の追加要件

中古住宅を取得する場合に本特例の適用を受けるには、上記の適用要件のほか、取得した中古住宅が次のいずれかに該当する必要があります。

  • 耐火建築物…取得日以前25年以内に建築されていること
  • 耐火建築物以外…取得日以前20年以内に建築されていること
  • 建築年数超過…一定の耐震基準に適合する建物であること
  • 上記のいずれにも該当しない要耐震改修住宅…平成26年4月1日以後に取得し、その取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、かつ、居住の用に供した日までにその耐震改修により家屋が耐震基準に適合することにつき証明がされたものであること

所得税からの住宅ローン控除

本特例による所得税からの控除期間・控除額は、次のとおりです。

年末残高等

住宅ローン等の年末残高の合計額または住宅の取得等の対価・費用の額のどちらか低い方の額が、「年末残高等」となります。

住宅の取得等の対価・費用の額

住宅の取得等について次に該当する場合は、住宅の取得等の対価・費用の額から次の額を控除します。

限度額

控除額には限度額が設定されています。本特例が適用される住宅が認定住宅(認定長期優良住宅・認定低炭素住宅)かどうかで、限度額が異なります。

「認定住宅(中古住宅を除く)」について特例の適用を受ける場合

本特例の適用を受ける住宅が、「認定長期優良住宅」または「認定低炭素住宅」である場合、一般の場合に比べて控除限度額が優遇されます。

認定住宅(中古住宅を除く)について特例の適用を受ける場合
居住開始年控除期間居住年数控除率控除限度額
H26.1.1~R3.12.3110年1~10年目1%50万円
H25.1.1~H25.12.3110年1~10年目1%30万円
H24.1.1~H24.12.3110年1~10年目1%40万円
H21.6.4~H23.12.3110年1~10年目1.2%60万円

認定長期優良住宅の新築等について認定長期優良住宅新築等特別税額控除の適用を受ける場合は、その認定長期優良住宅の新築等について住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。どちらかを選択することになりますのでご注意ください。

「認定住宅以外の住宅」について特例の適用を受ける場合

認定住宅以外の住宅について、住宅ローン控除制度の適用を受ける場合、控除期間・控除率・控除限度額は、次のとおりです。

認定住宅以外の住宅について特例の適用を受ける場合
居住開始年控除期間居住年数控除率控除限度額
H26.1.1~R03.12.3110年1~10年目1%40万円
H25.1.1~H25.12.3110年1~10年目1%20万円
H24.1.1~H24.12.3110年1~10年目1%30万円
H23.1.1~H23.12.3110年1~10年目1%40万円
H21.1.1~H22.12.3110年1~10年目1%50万円
H20.1.1~H20.12.3115年1~10年目1%12万円
10~15年目0.4%8万円
H19.1.1~H19.12.3115年1~10年目0.6%15万円
10~15年目0.4%10万円

住民税からの住宅ローン控除

住宅ローン控除制度により住民税からも一定額を控除できますが、前年分の所得税から控除しきれなかった金額(A)がある場合に限られます。

住民税からの控除額は、次のとおりです。

  • (A)=所得税における住宅ローン控除可能額ー前年分所得税額
  • (B)=前年分所得税の課税総所得金額等の5%
    • 消費税等の税率が5%:上限9万7,500円
    • 消費税等の税率が8%または10%:上限13万6,500円
  • 各年の住民税からの控除額=(A)または(B)のいずれか低い方

住宅ローン控除制度の利用例

以下の事例をもとに、住宅ローン控除制度の利用例について解説します。

  1. 平成30年中に金融機関から住宅ローン2,500万円の融資を受けた
  2. 住宅ローンにより、新築一戸建の建売住宅を2,900万円で購入した
  3. 平成30年中にその住宅(認定住宅以外の住宅)へ居住を開始した
  4. 平成30年末日における住宅ローン残高が2,450万円であった
  5. 平成30年分の所得税の課税総所得金額等が450万円であった
  6. 平成30年分の所得税額が17万500円であった
  7. 平成31年度分の住民税額が27万4,500円であった

所得税額の計算

上記4.より
2450万円×1%=24.5万円<40万円
平成30年分の所得税からの控除額(A)=24.5万円

上記6.より
17万5,000円-(A)=-7万円(<0円)

特例適用後の平成30年分の所得税額=0円

住民税額の計算

上記6.より
(A)-17万5,000円=7万円
算出基準1=7万円

上記5.より
450万円×5%=22万5,000円(>13万6,500円)
算出基準2=13万6,500円

上記7.算出基準1算出基準2より
27万4,500円-7万円=20万4,500円

特例適用後の平成31年度分の住民税額=20万4,500円

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