不動産登記（権利）
イントロダクション
- 不動産登記制度
不動産登記制度の概要に関する説明
権利登記の必要な場合や事例別の登記手続について- 権利登記の効力
権利登記の対抗力、権利登記をしない場合のデメリットの説明
- 不動産登記と専門家
不動産登記手続の専門家、司法書士の紹介
司法書士に依頼するメリットや司法書士の選び方について
登記申請のご依頼・ご相談
不動産に関する権利登記のご依頼・ご相談につきましては、当コンテンツの登記申請のご依頼・ご相談をご覧下さい。
不動産登記制度
不動産登記制度とは、不動産（土地・建物）に関する下記2点の情報を一般公開する国家制度です。
- 不動産の物理的現況（表示）…どんな形か（土地家屋調査士業務）
- 不動産の権利関係（権利）…誰のものか（司法書士業務）
不動産の権利に関する登記（権利登記）は、不動産の所有者が誰であるかや、不動産が担保に入っていないかなど、不動産の権利関係に関する情報を法務局において一般公開するものです。
権利登記をする必要がある場合
権利登記は、法務局に登記申請をすることで行われます。
次の場合に、権利登記をする必要があります。
- 建物を新築した場合
- 相続・贈与・売買などにより不動産を取得した場合
- 不動産担保付き融資（住宅ローンなど）を受ける場合
- 不動産担保付き融資を完済した場合 など
当コンテンツは、事例別に権利登記の申請手続について説明しております。
- 01. 所有権保存登記
一戸建建物新築の場合や新築分譲マンション購入の場合の登記。
- 02. 相続による所有権移転登記
不動産を相続した場合の登記。
相続税についても概説。
- 03. 相続配偶者居住権設定登記
配偶者居住権を設定した場合の登記。
- 04. 贈与による所有権移転登記
不動産を贈与した場合の登記。
贈与税についても概説。
- 05. 売買による所有権移転登記
不動産を売買した場合の登記。
低額譲渡についても言及。
- 06. 交換による所有権移転登記
不動産を交換した場合の登記。
無税交換についても概説。
- 07. 融資による抵当権設定登記
不動産担保融資の際の登記。
住宅ローン控除にも言及。
- 08. 完済による抵当権抹消登記
ローンを完済した場合の登記。
登記の必要性・申請期限に言及。
- 09. 休眠担保権抹消登記
長期間放置された担保権の抹消をする場合の登記・供託手続。
- 10. 氏名・住所変更登記
住所など変更した場合の登記。
登記の省略ができる場合に言及。
- 11. 所有権移転仮登記・本登記
登記順位保全のための所有権移転の仮登記・後の本登記を概説。
不動産登記申請手続の流れ
権利登記は、不動産の権利取得者や登記名義人などが法務局に権利変動の旨を申請し、各登記手続に応じた登録免許税を納付することで行われます。
申請方法は、書面を提出する方法とインターネットで情報を送信する方法があります。当コンテンツでは、次のページで概要を説明しております。
- 不動産登記申請手続の流れ
書面による登記申請から手続完了までの流れを概説しております。
- オンライン登記申請の活用
インターネットによる登記申請のメリットなどのご紹介です。
不動産取引と課税関係
不動産を取得あるいは譲渡する場合、税金に関する知識が必須となります。当コンテンツでは、次のページで概要を説明しております。
- 不動産取得者に関する税金
不動産の「取得時」と「保有時」の各課税関係について概説。
- 不動産相続に関する税金
相続税の基礎知識を概説。課税が免除されるかの簡易診断も可能。
- 不動産贈与に関する税金
贈与税の基礎知識の確認。相続時精算課税などの節税知識に言及。
- 不動産売買に関する税金
短期譲渡と長期譲渡の税率の違いや低額譲渡の課税関係を概説。
- 不動産交換に関する税金
固定資産の交換の特例による無税交換・課税繰り延べに言及。
- 住宅ローン控除制度の活用
住宅ローン借入によって所得税・住民税が減税される制度の概説。
権利登記の効力
権利登記は、法律上強制されるものではありませんが、権利登記をすることにより「不動産の権利関係に変動があったこと」を法的に他人に主張できるようになります。この効力のことを、「登記の対抗力」といいます。
例えば、土地購入の際に所有権移転登記をしておけば、先に土地を購入したという第三者と訴訟になったとしても、勝つことができます。
また、登記をしておかなければ、次のようなデメリットが発生します。
- 不動産を他人に横取りされる危険がある
- 例えば、不動産が二重売買された場合、先に所有権移転登記をした者が確定的に所有者となります。
- 具体的な二重売買の事例は、売主が亡くなって相続人が（事情を知らずに）土地を売却する場合です。他人名義に登記された時点で不動産を失います。
- 不動産を処分できない
- 上記1のとおり、登記しないと最終的な権利取得者を確定することができません。売却したくても買い手がつきません。
- 時間の経過により登記手続が困難になる
- 原則として、登記は取引当事者双方が共同申請します。登記をせず長期間放置すると、相続発生などで事情を知らない関係者が登記申請人になります。
- 例えば、売買後・登記前に売主が死亡した場合には、その共同相続人の全員が登記申請人となり、申請書などに署名・実印の捺印をすることになります。
不動産に関する争いは、自分に何ら落ち度がなくても当事者になる可能性があります。無用な争いを避けて自らの権利を保護するために、きちんと登記をしておく必要があります。
不動産登記と専門家
権利登記申請手続の代理業をすることができるのは、司法書士・弁護士のみに限られます。司法書士は権利登記の専門家として広く認知されています。
権利登記申請手続に司法書士が代理人として関与する割合は、全体の95%を超えるといわれています。
司法書士に依頼するメリット
司法書士に権利登記の申請手続を依頼すると、次のメリットがあります。
- 時間の節約
- 法律知識の習得や必要書類の作成・収集、法務局への提出などに、時間を掛けずに済みます。
- 申請書類に不備がある場合には、些細なミスでも法務局に出向して補正します。場合によって申請を一旦取り下げて再申請をすることもあります。このような時間ロスを回避できます。
- 対人リスクの回避
- 登記申請の際に、利害関係人（共同相続人など）に書類を作成してもらう場合があります。
- 書類に不備があると、書類の再作成が必要となり迷惑を掛けることもあります。このような対人リスクを回避できます。
- 的確なアドバイス
- 登記申請の前提として、不動産を処分することが法的に有益か否かを判断したい場合があります。
- 例えば、相続の場合に複数の共同相続人がいるとき、各相続人の事情と相続関連法規を把握し、将来リスクなど考慮したうえで、遺産分割協議をすることになります。
- 生前贈与や農地の売買の場合は、関連法規や個別の事情を把握して処分しないと、将来トラブルに発展する危険があります。
- 司法書士は、客観的・中立的な立場から、関連法規や実務経験に基づき、実情に則したアドバイスをすることができます。
司法書士の選び方
実際に司法書士事務所に登記申請手続の依頼をする場合、次の点を押さえて良し悪しを判断されると良いかと思われます。
- 相談時に司法書士本人が対応をしている
- 専門的な手続内容を分かりやすく丁寧に説明する
- オンライン登記申請に対応している
- 報酬・費用の見積もりを明示し、内容を説明する
- 司法書士の人柄・態度に問題がない
不動産業者や金融機関から、そこの提携先の司法書士を紹介されることがあります。しかし、その司法書士に依頼することがお客さまに良い選択であるかどうかは別問題です。上記の要点をチェックしたうえで問題があるならば、ご自身が信頼できる司法書士に依頼した方が良いと思われます。
